INSTRUMEN KAVEAT DALAM MELINDUNGI KEPENTINGAN PEMILIKAN HARTANAH
Kaveat merupakan satu alat pengurusan yang mudah dan murah yang mana telah disediakan di bawah Kanun Tanah Negara (KTN) bagi melindungi pihak-pihak yang berkepentingan ke atas hartanah terbabit. Ia merupakan amaran atau tidak boleh dibuat apa-apa tindakan ke atas hartanah tersebut tanpa pengetahuan “pemasuk Kaveat” .
Dengan kata lain, mana-mana individu atau pihak yang merasakan dirinya ada kepentingan terhadap mana-mana hartanah, samada tanah atau bangunan atau kedua-duanya sekali, mereka boleh memasukkan kaveat untuk melindungi hak dan kepentingan mereka. Kaveat boleh dilakukan sendiri atau dengan melantik peguam untuk berurusan dengan pihak Pejabat Tanah.
FUNGSI
1. Menghalang pemilik hartanah daripada membuat sebarang urusniaga contohnya menjual atau memajak hartanah terbabit.
2. Sebagai pelindung kepada sipemasuk kaveat untuk sementara waktu sehingga tuntutan beliau selesai di Mahkamah
3. Bertindak sebagai notis (pemberitahuan secara formal), amaran kepada orang ramai yang si pemasuk kaveat mempunyai kepentingan ke atas hartanah berkenaan.
APA YANG BOLEH DIKAVEAT
a) Keseluruhan tanah
b) Syer yang tak dipecahkan
c) Kepentingan ke atas hartanah
JENIS-JENIS KAVEAT
Terdapat 4 jenis kaveat iaitu :-
a) Kaveat Pendaftar
Kaveat Pendaftar dimasukkan oleh Pendaftar atas salah satu sebab seperti untuk mengelak penipuan dalam urusniaga seperti frod, salah nyata dan salah penggunaan borang.
Melindungi kepentingan Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri bagi tujuan tuntutan hutang, hasil tanah yang tertunggak serta bayaran balik pinjaman serta untuk melindungi kanak-kanak, orang kurang siuman atau individu yang tidak ada dinegara itu pada waktu itu. Oleh yang demikian, berdasarkan Kanun Tanah Negara , Kaveat Pendaftar boleh mencegah berlakunya pendaftaran sebarang suratcara urusniaga dalam dokumen hakmilik. Pihak yang boleh membuat permohonan adalah seperti wakil Jabatan Persekutuan, wakil Jabatan Negeri, Pemegang Amanah Raya serta Pemegang Amanah.
b) Kaveat Persendirian
Permohonan Kaveat Persendirian yang lengkap yang mana mengikut garis panduan daripada KTN dari segi borang permohonan, pengakusaksian dan fee akan didaftarkan berdasarkan kepada permohonan-permohonan seperti :-
Individu atau badan yang menuntut hak ke atas hartanah tersebut
Individu atau badan yang menuntut ianya berhak mendapat faedah di bawah mana-mana amanah yang melibatkan hartanah tersebut
Penjaga atau orang yang mewakili mana-mana remaja yang menuntut berhak mendapat faedah
Justeru itu, melalui pendaftaran Kaveat Persendirian, ia akan menghalang berlakunya perkara-perkara seperti pendaftaran suratcara urusniaga dan juga pendaftaran sijil jualan tanah, kemasukan endosan berkenaan tuntutan bebas daftaran serta kemasukan pemegang lien.
c) Kaveat Pemegang Lien
Kaveat Pemegang Lien adalah individu atau orang yang memberi pinjaman kepada peminjam yang mana mereka memegang geran sebagai jaminan pinjaman. Permohonan kemasukan kaveat Lien di pejabat tanah perlu disertakan dokumen hakmilik keluaran atau pendua pajakan dan disertakan bayaran sebagaimana yang telah ditetapkan.
Pihak pendaftar perlu :-
Memasukkan kaveat yang dipohon
Borang 19 A perlu dihantar kepada pemilik tanah atau pemegang pajakan.
Ia perlu diendoskan, ditandatangani, serta dinyatakan tentang kaveat ini akan mengikat tanah, nama orang yang memasukkan kaveat, masa serta rujukan fail.
Oleh yang demikian, melalui kaveat Pemegang Lien ia menghalang dari berlakunya pendaftaran urusniaga, pendaftaran perakuan jualan serta pemasukan kaveat pemegang lien yang berikutnya.
d) Kaveat Pemegang Amanah
Kaveat Pemegang Amanah boleh dimasukkan oleh Pendaftar apabila individu atau badan
mempunyai kepentingan ke atas hartanah tersebut sebagai ‘pemegang amanah’ seperti berikut :-
Pemegang Amanah terhadap mana-mana hartanah atau kepentingan
Individu atau badan yang mewujudkan apa-apa kepentingan untuk faedah pemegang amanah
Orang atau badan yang mula-mulanya memindahmilikkan mana-mana tanah atau kepentingan kepada pemegang amanah.
Oleh yang demikian, melalui Kaveat Amanah ia melarang samada secara mutlak atau tertakluk kepada syarat pendaftaran, pengendosan, pemasukan atau mana-mana seperti terjadinya pendaftaran suratcara urusniaga secara langsung harta amanah, pemasukan catitan mengenai tuntutan kepada faedah sesuatu tenansi dikecualikan daftaran mengenai tanah/kepentingan itu serta kemasukan melarang kemasukan Kaveat Lien keatas hartanah atau kepentingan tersebut.
Kesimpulannya, kaveat boleh melindungi sesiapa yang mempunyai hak yang berdaftar ke atas mana-mana hartanah di Malaysia. Ini kerana apabila pendaftaran kaveat dilakukan, ia akan tertera di atas geran hartanah. Justeru itu, jika anda adalah bakal pembeli yang ingin membeli hartanah samada hartanah lelong atau pembelian hartanah sekunder, apa yang paling penting adalah pastikan hartanah tersebut tidak terlibat dengan keempat-empat kaveat yang telah diterangkan tadi. Anda semua dinasihatkan untuk membuat carian terlebih dahulu di Pejabat Tanah samada melakukannya sendiri atau melalui khidmat peguam. Kaveat hanyalah bersifat sementara dan belum muktamad sehingga keputusan mahkamah keluar. Kaveat hanya boleh terbatal apabila individu atau pihak yang memasukkan kaveat menarik kembali kaveatnya ataupun apabila kaveat telah tamat tempoh. Untuk menyambung semula kaveat, maka permohonan baru perlu dilakukan. Contohnya bagi kaveat persendirian, tempoh tamat adalah selama enam tahun.
Kajian kes :- En. Ali membeli rumah daripada En. Ahmad dengan harga RM500,000.00. Ali juga telah menandatangani Perjanjian Jual Beli pada 1 Julai 2016 dan telah membuat bayaran deposit sebanyak RM50,000.00. Ali mempunyai kepentingan ke atas rumah tadi kerana telah membuat bayaran deposit sebanyak RM50,000.00 kepada En. Ahmad. Melalui peguam yang dilantik ( peguam yang menyediakan Perjanjian Jual Beli tadi) En. Ali telah mengisi borang 19 H untuk membuat permohonan Kaveat Persendirian ke atas hartanah terbabit bagi mengelakkan pemilik menjual atau mencagarkan kepada orang lain.
Sekian.
Artikel ini telah ditulis oleh Ejen Hartanah Berdaftar IM Global Property Consultants Sdn. Bhd. Cik Rosniza Mohamed [E2532]. Artikel ini telah diterbitkan dalam Khabar Harian Metro bahagian Sembang Hartanah pada 03 September 2016. Beliau juga adalah EXCO PEHAM